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调研公募REITs，如同翻开一本不一样的书——其精彩不在于序曲或终章，而在于看似波澜不惊、实则发荣滋长的过程。

高峰期，平均每小时就有近20辆垃圾运输车（负重约200吨）进入首钢生物质项目厂区；普洛斯青岛前湾港国际物流园（以下简称“青岛普洛斯”）高标仓内，跨境电商企业1位员工每6分钟能够完成10件化妆品打包贴码全流程；深圳招商局光明科技园区在工业上楼模式下，静谧而高效运转的生产线……

于基础设施市场而言，这意味着在资本要素加持下，通过对底层基础设施资产打包上市，未来现金流转换为即期现金流；于基础设施公募REITs市场投资者而言，这是对现金分红来源最直观的“可视化”展示。

REITs作为一种公开发行的标准化金融产品，具备稳定分红、抗通胀、长期回报、分散风险等投资特点，在欧美以及亚洲等市场已有较成熟的发展历史。我国的公募REITs架构设计虽独特，但其估值之美同样在于持续稳健。其运作逻辑，是原始权益人将手中现金流充沛的A项目资产打包上市，通过承诺向投资者强制现金分红的方式，将其未来现金流提前一次性变现，所得资金将在监管要求时限内，投资于原始权益人选择的B项目、C项目……通过存量换增量的方式，实现基础设施建设投融资滚动发展的良性循环。

也就是说，公募REITs自身无法直观讲述资本运作下的产业扩张，也不能回答金融加持后将如何脱胎换骨。因为，变化其实正在公募REITs底层资产的原始权益人处发生，在百万亿元级体量的基础设施建设大市场发生，在中国经济构建现代化基础设施体系的过程中发生……

在本次调研中，多位原始权益人（同时也身兼资产运营方）发出相同的感悟，“资本市场的关注，是对我们不断精进运营管理的鼓励与鞭策，我们惟有不负韶华，努力为客户及投资人创造长期价值。”这是对公募REITs项目管理水平持续提升的承诺，也是对项目运营稳健向好的期待。

于更广阔视角和更长时间维度而言，存量资产借助公募REITs盘活出来的流动性，有助于形成扩募的资产储备。例如，在东京证券交易所，普洛斯发行的J-REIT已经完成了11次扩募，“老带新”模式发挥了巨大作用。

在本次调研中，笔者曾与暴雨冰雹迎面相遇，也曾在38度高温下行走。调研中的所见所闻，让我们感慨不虚此行。公募REITs市场的发展，道理亦是如此。其未来或许仍会在某一阶段经历风雨考验，或许仍需在部分时刻直面“冷热交替”。但可以肯定的是，随着资本市场服务实体经济、服务高质量发展的力度越来越大，深化金融供给侧结构性改革的不断推进，生机盎然的公募REITs市场，未来必将更加精彩！

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